De nieuwe realiteit van vakantieverhuur in Spanje: wat elke investeerder moet weten

De afgelopen twee jaar heeft Spanje de regels rond vakantieverhuur volledig hervormd.
Wat ooit een relatief eenvoudig proces was — een verhuurlicentie aanvragen en je woning online verhuren — is vandaag allesbehalve vanzelfsprekend.

De bedoeling van die hervormingen was duidelijk:
de overheid wil meer controle over de explosief gegroeide verhuurmarkt,
de kwaliteit van toeristische accommodaties verbeteren
én de druk op de lokale woningmarkt verminderen.

Toch merkten we al vóór deze landelijke hervormingen dat het in bepaalde gemeenten steeds moeilijker werd om een vergunning te verkrijgen.
Vooral in regio’s dicht bij luchthavens en populaire kustzones,
waar veel hotels actief zijn, begon de overheid vakantieverhuur aan strengere regels te onderwerpen.

De reden?
👉 Hotels klaagden over oneerlijke concurrentie.
Zij moeten aan tientallen voorwaarden voldoen — brandveiligheid, personeel, vergunningen, btw-plicht —
terwijl particuliere verhuurders via platforms als Airbnb of Booking.com dezelfde toeristen aantrokken,
maar tegen lagere prijzen en met minder verplichtingen.

Gemeenten als Alicante, Torrevieja, Málaga en Palma de Mallorca trokken aan de bel,
en dat zette een bredere hervorming in gang.

Vandaag zien we het resultaat daarvan:

• Strengere controles,

• Een beperking van nieuwe vergunningen in drukke toeristische zones,

• En een toename van de verschillen tussen regio’s en zelfs tussen gemeenten.

Wat ooit een uniforme regelgeving leek,
is uitgegroeid tot een complex netwerk van lokale regels —
waarbij je in de ene gemeente nog zonder problemen een licentie krijgt,
terwijl het in de volgende straatgrens simpelweg niet meer mag.

⚖️ De praktijk vandaag — hoe de nieuwe regels écht worden toegepast

Wie vandaag in Spanje zijn woning wil verhuren, krijgt te maken met een veel complexer proces dan enkele jaren geleden.
Wat vroeger vooral een administratieve formaliteit was, is nu een meerlagig systeem van registratie, goedkeuring en lokale controle.

🧾 1️⃣ Centraal registratiesysteem

Een van de belangrijkste veranderingen is de invoering van een centraal registratiesysteem voor toeristische verhuur.
Iedere woning die voor korte termijn verhuurd wordt, moet hierin worden geregistreerd.

Dat systeem bepaalt niet of je mag verhuren — dat blijft de bevoegdheid van de autonome regio’s —
maar het dient als centraal platform voor fiscale opvolging en belastinginning.

Zodra je de woning registreert, krijg je een uniek registratienummer.
Dit nummer is verplicht om de woning te mogen adverteren op platformen zoals Airbnb, Booking of Expedia.
Platformen zijn wettelijk verplicht om enkel woningen met een geldig registratienummer toe te laten.

Op die manier kan de overheid niet alleen beter controleren welke woningen verhuurd worden,
maar ook makkelijker belastingen innen op toeristische inkomsten.

🏢 2️⃣ Goedkeuring van de VVE (vereniging van eigenaars)

Een andere grote wijziging die sinds april 2025 van kracht is,
is dat de VVE (Vereniging van Eigenaars) nu officieel moet toestemmen
voordat korte termijn verhuur toegestaan is in een gebouw of complex.

Minstens 3/5de van de eigenaars moet hiermee akkoord gaan.

Op papier lijkt dat haalbaar,
maar in de praktijk zien we dat dit een grote impact heeft op bestaande gebouwen.

Bij bestaande VVE’s zou dit officieel in de statuten moeten worden aangepast,
maar in werkelijkheid gebeurt dat bijna nooit.
Waarom?

• Eigenaars die al een verhuurlicentie hebben, hebben daar weinig belang bij.

• Eigenaars die niet verhuren, zien liever geen extra toeristische activiteit in hun complex.

Het resultaat:
de meeste bestaande VVE’s laten de statuten ongemoeid,
waardoor nieuwe eigenaars vaak géén toestemming krijgen voor vakantieverhuur.

Dit is dus een belangrijk aandachtspunt voor wie wil investeren in bestaande bouw.

Bij nieuwbouwprojecten ligt dat anders.
Daar moeten de statuten nog worden opgesteld,
en de meeste kopers van vandaag hechten net wél belang aan verhuurmogelijkheden.
Projectontwikkelaars houden daar steeds vaker rekening mee,
waardoor bij oplevering meestal expliciet in de statuten wordt opgenomen dat vakantieverhuur is toegestaan.

In de praktijk zien we dus een duidelijke tweedeling:
👉 bij bestaande gebouwen is verhuur zelden nog mogelijk,
👉 bij nieuwbouwprojecten kan het (voorlopig) nog wél, zolang de VVE dit vastlegt.

🏛️ 3️⃣ Toestemming van de gemeente

Zelfs mét goedkeuring van de VVE is het dossier nog niet rond.
De uiteindelijke toestemming voor de verhuurlicentie wordt verleend door de gemeente.

En hier zien we het grootste verschil tussen regio’s — en zelfs tussen gemeenten binnen dezelfde regio.

Vooral gemeenten dicht bij luchthavens of in zones met veel hotels,
geven steeds minder verhuurlicenties uit.
De lokale overheden staan onder druk van de hotelsector,
die particuliere verhuur als oneerlijke concurrentie beschouwt.

Hoe dichter je bij een luchthaven of toeristische hotspot zit,
hoe moeilijker het doorgaans wordt om nog een licentie te krijgen.

Iets verder van die zones, in kleinere kustgemeenten of binnenlandlocaties,
zien we dan weer dat vergunningen nog relatief vlot worden toegekend.

Daar probeert men juist extra investeringen aan te trekken
om de lokale economie te stimuleren — en dat creëert interessante kansen
voor wie bereid is iets verder te kijken dan de traditionele toeristische gebieden.

💶 De impact voor investeerders

De hervormingen van de Spaanse verhuurregelgeving hebben de markt grondig veranderd —
niet alleen juridisch, maar ook economisch.

Waar vakantieverhuur vroeger een vanzelfsprekend verdienmodel was voor buitenlandse eigenaars,
is dat vandaag een selectief voordeel geworden:
slechts een deel van de woningen mag nog effectief toeristisch verhuurd worden.

Voor investeerders heeft dat drie grote gevolgen 👇

1️⃣ Woningen met een licentie worden steeds waardevoller

Omdat veel gemeenten tegenwoordig geen nieuwe vergunningen meer uitgeven,
is het aantal woningen met een bestaande verhuurlicentie beperkt.
Daardoor worden deze woningen almaar waardevoller —
zeker in regio’s waar de vergunning blijft gekoppeld aan de woning
en dus automatisch mee overgaat bij verkoop aan een nieuwe eigenaar.

In die gebieden is een woning met licentie niet zomaar een eigendom,
maar een verhuurrechtenpakket dat juridisch beschermd is.
Dat zorgt ervoor dat dergelijke woningen niet alleen sneller verkocht worden,
maar vaak ook tegen een aanzienlijk hogere prijs dan vergelijkbare woningen zonder licentie.

Voor investeerders betekent dit dat een geldige verhuurlicentie
meer is dan een operationele toelating — het is een kapitaalverhogend document
dat de marktwaarde en doorverkoopbaarheid van het pand structureel verhoogt.

Daarom is het ook sterk aan te raden om, wanneer je zelf eigenaar bent,
de verhuur expliciet te laten goedkeuren in de statuten van de VvE (Vereniging van Eigenaars).
Zelfs als je vandaag niet actief verhuurt,
kan dit op termijn een belangrijke rol spelen in de waardeontwikkeling van je appartement.

Een complex waarin vakantieverhuur officieel toegestaan is,
is aantrekkelijker voor toekomstige kopers én investeerders,
omdat zij weten dat ze juridisch zekerheid hebben over hun verhuurmogelijkheden.

Kort gezegd:

Een licentie geeft niet alleen recht om te verhuren,
maar verhoogt ook de financiële waarde van het vastgoed zelf.

2️⃣ De drempel voor nieuwe verhuurders stijgt

Wie vandaag voor het eerst in Spanje wil verhuren,
moet rekening houden met een complexere voorbereiding en hogere administratieve drempels.

De VVE-goedkeuring, gemeentelijke toelating en fiscale registratie
vragen tijd, kennis en vaak ook lokale begeleiding.

Dat schrikt sommige particulieren af —
maar voor wie goed voorbereid is,
ontstaat hier net een kans: minder concurrentie, meer rendement.

Wie de procedures begrijpt en weet waar de regelgeving soepeler is,
kan nog steeds interessante rendementen behalen,
juist omdat veel anderen afhaken bij de complexiteit van het proces.

3️⃣ De ligging bepaalt meer dan ooit het rendement

De locatie was in vastgoed altijd al belangrijk —
maar sinds de hervorming is dat belang exponentieel toegenomen.

Twee woningen met exact dezelfde afwerking en prijs
kunnen een totaal ander resultaat opleveren,
en dat enkel door hun postcode.

In gemeenten die streng reguleren (zoals Alicante-stad of Torrevieja)
is toeristische verhuur haast onmogelijk geworden,
terwijl je in de omliggende dorpen of iets verder landinwaarts
nog wel zonder problemen een vergunning kunt verkrijgen.

Het rendement van een investering in Spanje
hangt dus niet langer alleen af van wat je koopt,
maar vooral waar je koopt —
en onder welke lokale regels dat gebied valt.

🧩 Het nieuwe speelveld voor investeerders

De tijd van “blind investeren in zon en zee” is voorbij.
De Spaanse verhuurmarkt is volwassener geworden,
en vraagt vandaag om meer voorbereiding, juridische kennis en lokale begeleiding.

Maar wie zich goed laat informeren,
kan de huidige regelgeving juist in zijn voordeel gebruiken.

In regio’s waar verhuur nog wél gestimuleerd wordt,
ontstaan vandaag de beste opportuniteiten:
minder concurrentie, stabiele vraag en groeiende huurprijzen
door het beperkte aanbod van vergunde woningen.

Voorbereiding is vandaag belangrijker dan ooit

De hervorming van de verhuurregelgeving in Spanje heeft de spelregels voor investeerders grondig veranderd.
Waar vakantieverhuur vroeger vanzelfsprekend was,
is het vandaag een kwestie van de juiste kennis, voorbereiding en locatiekeuze.

De verschillen tussen regio’s, gemeenten en zelfs binnen één gebouw zijn groot —
en precies die nuances bepalen of een investering straks rendeert,
of onverwachte beperkingen met zich meebrengt.

De markt is selectiever geworden, maar ook vol kansen
voor wie weet waar en hoe te zoeken.
In regio’s die buitenlandse investeringen aanmoedigen,
blijven verhuurlicenties nog steeds mogelijk —
en net daar liggen vandaag de meest interessante opportuniteiten
voor wie met een doordachte strategie aan de slag gaat.

💡 Daarom organiseren we regelmatig het Viva Vastgoed Oriëntatie Webinar —
een gratis online sessie waarin we je stap voor stap meenemen
door de huidige situatie van de Spaanse vastgoedmarkt.

Tijdens dit webinar ontdek je:
✅ Waar vandaag nog kansen liggen om slim te investeren,
✅ Hoe de nieuwe regelgeving en vergunningen in elkaar zitten,
✅ En hoe je met de juiste voorbereiding juridisch, fiscaal en financieel zekerheid creëert
voordat je een woning aankoopt.

📅 Wil je deelnemen aan het volgende webinar?
Schrijf je in via onze website: https://vivavastgoed.com/orientatiewebinar.